Главная идея: рефинансирование ипотеки позволяет получить новый кредит на погашение действующего займа под более выгодную ставку, изменив срок и размер платежей, а при необходимости объединив несколько обязательств в один.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотечного кредита — это выдача нового целевого займа с более низкой процентной ставкой для закрытия старого ипотечного кредита. Заёмщик получает деньги в новом банке и направляет их на погашение остатка долга по действующему договору. Преимущества процедуры:
- Снижение процентной ставки по сравнению с текущей.
- Возможность увеличить срок кредита, что уменьшит ежемесячный платёж, или, наоборот, сократить срок при сохранении размера взносов, чтобы снизить переплату по процентам.
- Объединение до 5 ипотечных и иных кредитов в один договор с единой датой и суммой платежа.
Процедура проходит в четыре этапа:
- Онлайн-заявка и сбор пакета документов.
- Предварительное одобрение банком (действительно 2 месяца).
- Оформление сделки, оценка и страхование (если требуется).
- Закрытие старого кредита и регистрация обременения на нового кредитора.
Условия и требования
Общие требования к заёмщику
- Возраст 18–75 лет (на момент окончания кредита).
- Гражданство РФ или регистрация в РФ.
- Стаж на последнем месте не менее 3 месяцев, общий — от года.
- За ипотекой должно быть не менее 90 дней с момента заключения, без просрочек и реструктуризаций.
Требования к недвижимости
- Жилая квартира, дом с участком или апартаменты (для некоторых банков новостройка — сданный объект или право требования по ДДУ).
- Объект должен отвечать аккредитации банка и иметь отчёт об оценке, выданный не позднее 6 месяцев назад.
Типичные бумаги
- Паспорт, СНИЛС, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка).
- Договор и ипотечный график по рефинансируемому кредиту, выписка из ЕГРН.
- Для ИП и самозанятых — налоговая декларация или выписка из ПФР.
Сравнение предложений топ-5 банков
| Банк | Мин. ставка | Макс. сумма, ₽ | Срок, лет | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| МТС Банк | от 28% | 50 000 000 | до 30 | Решение до 3 дней; можно объединять до 5 кредитов |
| VTB | от 25,90% | 100 000 000 | до 30 | Онлайн-расчёт, решение за 2 минуты |
| Банки.ру (каталог 84 банка) | от 5,99% | — | до 30 | Каталог 35 предложений, минимальный взнос от 5 ₽ |
| Сравни.ру | от 5,89% | — | — | 46 предложений в 28 банках, ставки 5,5–28,5% |
| НетДолгов | — | — | — | Объединение любых видов кредитов, советы юриста |
Примечание: у МТС Банка и ВТБ рекламные ставки выше рыночных, минимальные ставки в каталогах агрегаторов больше соответствуют банковским предложениям на момент конца 2024 года.
Как выбрать банк и снизить ставку
- Сравнить реальные ставки агрегаторов (Банки.ру, Сравни.ру) и банковские сайты.
- Стать зарплатным клиентом: чаще всего банки дают скидку в 0,5–1% для участников зарплатных проектов.
- Предоставить максимум документов о доходах и сбережениях, желательно с двух разных источников.
- Обратить внимание на полную стоимость кредита (ПСК), а не только на ставку, чтобы учитывать все комиссии и страховки.
- Проверить кредитную историю: отсутствие просрочек повышает шансы на одобрение и минимальную ставку.
Практические советы
«Рефинансирование имеет смысл, если новая ставка на 1–1,5% ниже текущей. В противном случае переплата за оформление может превысить выгоду» — Альфа-Банк.
- Использовать онлайн-калькуляторы агрегаторов, чтобы быстро подобрать 10–20 предложений и сразу увидеть ПСК.
- Учитывать возможные дополнительные расходы: оценка недвижимости, страхование, госпошлина за электронную регистрацию (4 000 ₽ в МТС).
- Если срок ипотеки прошёл менее половины, аннуитетная схема выгоднее для рефинансирования: большая часть процентов уже выплачена.
- При отказе погасить мелкие задолженности и через 1–2 месяца подать новую заявку.
Рефинансирование ипотеки способно существенно снизить финансовую нагрузку за счёт более низкой ставки и оптимизации срока кредита. Главное — сравнить реальные условия банков и агрегаторов, собрать полный пакет документов и выбрать оптимальную стратегию (удлинение срока или его сокращение при сохранении текущего платежа).
