Главная мысль: Траншевая ипотека — это кредит на покупку новостройки, при котором банк перечисляет застройщику не всю сумму сразу, а частями (траншами). Заёмщик оплачивает проценты только на выданные транши, что позволяет существенно снизить нагрузку в период строительства и накопить средства на ремонт или досрочное погашение.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — целевой жилищный кредит, выдаваемый частями (траншами) в соответствии с графиком выплат застройщику. Как правило, траншей два:
- Первый транш (от символических 100 ₽ до 20–30% стоимости) выплачивается на этапе строительства.
- Второй транш (остальная сумма) перечисляется перед или сразу после ввода дома в эксплуатацию1.
До выдачи второго транша заёмщик платит лишь проценты на первый транш, что сводит ежемесячный платёж к символическим суммам12.
Принцип работы
- Покупатель выбирает объект и вносит первоначальный взнос (обычно от 15–30% стоимости).
- Банк открывает невозобновляемую кредитную линию и перечисляет первый транш на эскроу-счёт.
- В период строительства (1–3 года) клиент выплачивает минимальные проценты только по сумме первого транша12.
- За 1–6 месяцев до сдачи дома банк переводит второй транш, после чего платеж возрастает и строится по обычной схеме — тело долга + проценты12.
Право собственности возникает после первой выплаты и регистрации ДДУ; окончательное оформление — после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации ипотеки.
Условия и требования
- Цель: покупка новостройки (вторичка возможна, но редко применяется)3.
- Срок выдачи траншей: до 36 месяцев с момента заключения договора1.
- Ставка: фиксируется на весь срок; обычно выше стандартной ипотеки на 0,5–1%4.
- Первоначальный взнос: от 15–30% стоимости жилья35.
- Возраст заёмщика: от 18–21 года до 60–75 лет в зависимости от банка3.
- Трудовой стаж: от 3–4 месяцев на текущем месте; для ИП — от 1,5 год3.
- Страхование: жизни и здоровья до сдачи объекта; имущества после ввода в эксплуатацию4.
Преимущества
| Плюс | Описание |
|---|---|
| Низкий платёж в период строительства | Минимальные проценты на первый транш — от 1 ₽/мес12 |
| Фиксация стоимости недвижимости | Цена и ставка фиксируются при подписании договора |
| Возможность накопить на ремонт и досрочное погашение | Экономия на процентах позволяет создать финансовую подушку |
| Быстрый ввод в эксплуатацию стимулирует застройщика | Девелоперу выгодно сдать дом вовремя, чтобы получить последующие транши |
| Сочетается с льготными программами (семейная, ипотека IT-специалистов, ДВ и Арктика) | Доступна в Сбере и ВТБ по господдержке61 |
Недостатки и риски
| Минус | Риск |
|---|---|
| Повышенная ставка | После второго транша ежемесячный платёж возрастает значительно4 |
| Зависимость от графика выплат застройщика | При задержках строительства заёмщик платит и ипотеку, и аренду |
| Ограниченный выбор недвижимости | Не все застройщики и банки предлагают траншевую ипотеку |
| Страховые взносы растут после ввода объекта | Необходим полис на объект залога и титульное страхование |
| Возможный запрет регулятора | ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой и ограничил её в 2025 г.4 |
Когда выгодно брать
- Клиент живёт в аренде и хочет снизить текущие расходы.
- Планируется перепродажа или сдача в аренду после ввода дома.
- Есть возможность к моменту второго транша увеличить доход.
- Нужно время на ремонт за счёт экономии на процентах.
- Желателен фиксированный бюджет на покупку жилья в условиях роста цен.
Как оформить
- Подать заявку в банк онлайн или через застройщика.
- Получить предварительное одобрение и подобрать объект с поддержкой траншей.
- Внести первоначальный взнос и подписать ДДУ.
- Оформить договор ипотеки и страхование.
- Получить первый транш и платить минимальный платёж.
- Приготовиться к росту платежа после выдачи второго транша.
Вывод: траншевая ипотека — полезный инструмент для тех, кто хочет снизить нагрузку в период строительства и накопить на ремонт или досрочное погашение. Однако она сопряжена с повышенной ставкой и рисками, связанными с задержками сдачи дома. Перед оформлением важно тщательно просчитать будущие платежи и убедиться в надёжности застройщика.
