Главный вывод: в 2025 году рынок ипотечного кредитования продолжит сокращаться из-за высоких ставок до 30–35% годовых и ужесточения требований, однако выдачи сохранятся на уровне 3,8–4,3 трлн ₽ благодаря льготным программам и рассрочкам. Ключевое снижение ставок ожидается во второй половине года при снижении ключевой ставки ЦБ123.
Текущая ситуация и прогноз по объёмам
Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке достигла в декабре 2024 рекордных 29,2% (против 16,8% в январе 2024)2. Объёмы выдач сократились почти на 40% — до 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн ₽ в 20242. По прогнозу «Дом.РФ», в 2025 выдадут 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4 трлн ₽; восстановление начнётся не ранее 2026 при снижении ключевой ставки21. Аналитики Сбера и Frank RG прогнозируют 4,3 трлн ₽ и не более 4 трлн ₽ соответственно41.
| Показатель | 2024 | Прогноз 2025 |
|---|---|---|
| Количество кредитов (млн) | 1,3 | 1–1,2 |
| Объём выдач (трлн ₽) | 4,9 | 3,8–4,3 |
| Средняя ставка рыночной ипотеки | 29,2%2 | 32–35% (I п/г)2 |
Ставки и динамика ключевой ставки
- Ключевая ставка ЦБ: 21% (максимальное значение) по состоянию на начало 20252.
- Прогноз ЦБ на 2025: 17–20%; на 2026: 12–13%; на 2027: 7,5–8,5%2.
- Ставки по рыночной ипотеке первой половины 2025: 28–35% годовых; снижение до 20–25% возможно во II п/г при снижении ключевой2.
- Ставки по льготным программам сохранятся на уровне 8–12% благодаря господдержке45.
Льготные программы и альтернативы
Господдержка останется основным драйвером рынка:
- Семейная ипотека
- ИТ-ипотека
- Военная, сельская, Арктическая/Дальневосточная
- Региональные социальные программы
Доля льготных выдач может превысить 90% общего объёма1. В 2025 появятся новые адресные программы для «профессионалов» в отдалённых регионах4.
Альтернативы при отсутствии доступа к льготам:
- Рассрочка от застройщика (беспроцентная или кредитная)4
- Акции и скидки девелоперов (кладовая, машино-место)
- Формирование положительной кредитной истории для облегчения условий4
Рекомендации заёмщикам
- Подготовьте максимальный первоначальный взнос (минимум 20–30%), чтобы снизить ставку и нагрузку.
- Выбирайте льготные программы, если есть право на семейную, ИТ-ипотеку и др.
- Рассчитывайте ДОЛГОВУЮ нагрузку (ПДН) не более 30% дохода5.
- Рассмотрите рассрочки от застройщиков при отсутствии доступа к льготам или высоких рыночных ставках.
- Планируйте рефинансирование во II п/г 2025 или 2026, когда ставки могут снизиться3.
- Готовьте документы заранее: подтверждение дохода 2-НДФЛ, выписка из СФР, комплексное страхование.
Часто задаваемые вопросы
Когда ставки начнут снижаться?
Снижение возможно во II половине 2025 при дальнейшем снижении ключевой ставки ниже 20%2.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Рационально при доступе к льготам или при наличии значительного первоначального взноса. Для рыночной ипотеки имеет смысл, если нужен небольшой кредит (1–3 млн ₽) и планируется досрочное погашение или рефинансирование6.
Какие риски при текущих ставках?
Высокие ставки увеличивают переплату в 4–5 раз стоимости квартиры; при ставке 28–30% за 25 лет клиент переплатит более чем в пять раз цену жилья7.
Как уменьшить ставку?
- Подключение зарплатного проекта и электронного оформления
- Страхование (имущественное, титульное)
- Единовременный взнос при оформлении (до −5,5 п.п.)
- Акции «Хочу ставку ниже» у ВТБ, «Халва» у Совкомбанка5.
Реальные кейсы
- Сбербанк, апрель 2025: заёмщик оформив семейную ипотеку на 5,8 млн ₽ под 8% гасит досрочно за 10 лет, снизив нагрузку с 45% до 25% дохода4.
- Уралсиб, 1 апреля: по продукту «Готовое жильё» ставка 22,99% при 28% взноса, без справки 2-НДФЛ ставка +0,5 п.п.; ежемесячный платёж 59 000 ₽ при кредите 4,3 млн ₽5.
- ЦИАН, декабрь 2024: покупатель на первичном рынке использовал беспроцентную рассрочку 1 года, оформив допсубсидию застройщика, и сэкономил 1,2 млн ₽6.
Данные собраны с ведущих порталов по недвижимости и аналитических публикаций от РБК2, Яндекс.Недвижимость4, РИА Новости3, Банки.ру5 и ЦИАН6.
