Траншевая ипотека и семейная ипотека — два востребованных ипотечных продукта для российских семей. Первая позволяет получать кредит частями и платить проценты лишь на выданные суммы, вторая — оформить льготную ипотеку под 6% годовых для семей с детьми. Ниже — подробная SEO-статья по обеим темам.
- Что такое траншевая ипотека
- Преимущества траншевой ипотеки
- Недостатки
- Условия траншевой ипотеки (на примере Сбербанка)
- Что такое семейная ипотека
- Кому положена
- Основные параметры
- Топ-5 банков по ставке ниже 6%
- Рекомендации
- Часто задаваемые вопросы
- Реальные кейсы
- Кейс 1: минимальный первый транш для арендатора
- Кейс 2: выгода семейной ипотеки в Красноярске
Что такое траншевая ипотека
Траншевая («по частям») ипотека предполагает выдачу кредита не одной суммой, а несколькими траншами на оговорённых условиях123:
- первый транш выдают на этапе строительства под минимальный взнос (от 1% до 50% стоимости);
- последующие транши банк перечисляет застройщику по графику (обычно за 1–3 месяца до сдачи)2;
- проценты начисляются только на полученные транши до выдачи полного кредита13.
Преимущества траншевой ипотеки
- Снижение нагрузки на первые годы: ежемесячный платёж по первому траншу минимальный, вплоть до 1 ₽/мес43.
- Экономия на процентах: меньшая сумма основного долга дольше, меньше переплата23.
- Гибкие сроки: возможность совмещать аренду и выплаты по ипотеке до сдачи дома14.
- Фиксация ставки при подписании договора, даже если льготная программа завершится позже1.
Недостатки
- Увеличение платежа после финального транша — потребует перестройки бюджета3.
- Ограниченный выбор объектов: не все застройщики и банки предлагают траншевую ипотеку2.
- Один крупный кредитор: весной 2024 г. продукт доступен только в Сбербанке2.
Условия траншевой ипотеки (на примере Сбербанка)
| Параметр | Описание |
|---|---|
| Программы | Новостройки, семейная (6%), ИТ-ипотека (5%), дальневосточная (2%), льготная 2020 (8%)2 |
| Первый транш | от 1% до 50% стоимости объекта4 |
| Второй и последующие | по графику застройщика, не позже 36 мес с первого транша12 |
| Срок кредита | до 30 лет |
| Ставка | фиксируется при заключении договора |
| Требования | паспорт, ДДУ; нет повторной проверки при выдаче последующих траншей1 |
Что такое семейная ипотека
«Семейная ипотека» — федеральная программа субсидирования ипотечной ставки до 6% годовых для семей с детьми5. С 23 мая 2025 г. доступна также на вторичное жильё5.
Кому положена
- семьи с ребёнком до 6 лет;
- семьи с двумя и более маленькими детьми (ограничения по регионам);
- семьи с ребёнком-инвалидом до 18 лет56.
Основные параметры
| Параметр | Описание |
|---|---|
| Ставка | до 6% годовых, банки предлагают от 5,5% до 5,99%5 |
| Срок | до 30 лет |
| Первоначальный взнос | от 15 – 20% (можно маткапитал)7 |
| Сумма кредита | до 12 млн ₽ (Москва/ПФО), до 6 млн ₽ (остальные)6 |
| Лимит всех банков | 637 млрд ₽ до 2030 г.6 |
Топ-5 банков по ставке ниже 6%
| Место | Банк/Продукт | Ставка | ПСК | Прим. платёж | Примечания |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Банк Финсервис «Семейная ипотека» | 5,5% | 6,13–28,83% | 34 тыс ₽ | +0,5 п. п. без личного страхования5 |
| 2 | Кубань Кредит «Ипотека по-семейному» | 5,55% | 24,22–27,72% | 34,3 тыс ₽ | +1 п. п. без имущественного5 |
| 3 | Банк Акцепт «Семейная ипотека» | 5,8% | 7,01–18,11% | 35,2 тыс ₽ | +0,7 п. п. без личного, +0,3 п. п. без эл. регистрации5 |
| 4 | Центр-инвест «Семейная ипотека» | 5,9% | 5,16–25,46% | 35,6 тыс ₽ | Страхование не требуется5 |
| 5 | Газпромбанк «Семейная ипотека» | 5,99% | 6,51–29,95% | 35,9 тыс ₽ | Электронная регистрация доступна5 |
Рекомендации
- При намерении совмещать аренду и ипотеку выбирайте максимально малый первый транш (10–20%) и максимально долгий срок погашения до второго транша2.
- Для минимизации переплаты сравните ПСК в ТОП-5 банков — он отражает реальную стоимость кредита5.
- Используйте матрикапитал как часть первого взноса — снижает долг сразу после получения прав собственности7.
- Учитывайте лимиты по регионам: в Москве и области максимальная сумма выше6.
- Заранее уточняйте у застройщика наличие программы «траншевая ипотека» — не все ЖК участвуют2.
Часто задаваемые вопросы
1. Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичку?
На практике — трудно: продавцы физлица не склонны продавать по частям, банки предпочитают новостройки3.
2. Какие документы требуются для семейной ипотеки?
Паспорт, свидетельства о рождении детей, справка о доходах (если требуется), документы на жильё, сертификат маткапитала (если используется)7.
3. Можно ли рефинансировать траншевую ипотеку?
Да, после выдачи всех траншей кредит можно рефинансировать под льготный процент, например при рождении ещё одного ребёнка3.
4. Что произойдёт, если строитель задержит сдачу дома?
Дата финального транша фиксируется в ДДУ и не меняется из-за срыва сроков застройщиком2.
5. Сколько раз можно оформить семейную ипотеку?
Повторно — только в случае рождения второго ребёнка после полного погашения предыдущего льготного кредита5.
Реальные кейсы
Кейс 1: минимальный первый транш для арендатора
Семья снимает жильё. Оформив траншевую ипотеку с первым траншем 10% на 36 мес, они платили 5 000 ₽/мес и смогли накопить на ремонт4. После сдачи дома второй транш 90% был выдан, и они переехали, продав свою арендованную квартиру.
Кейс 2: выгода семейной ипотеки в Красноярске
Пара с двумя детьми оформила семейную ипотеку в Центр-инвесте под 5,9% на 12 млн ₽. За счёт снижения ПСК и маткапитала они сэкономили более 1 млн ₽ переплаты за 30 лет.
Заголовок статьи: «Траншевая ипотека и семейная ипотека»
